임차인 대항력 ‘전입 신고 시’로 당긴다…전세사기 방지 대책 발표

다가구주택 위험도 분석 시스템 개발
공인중개사 설명 의무·책임 강화도

앞으로는 임차인의 전입신고일 당일 임대인이 은행 대출을 받아 선순위 근저당을 설정하는 행위가 차단된다. 또 전세 계약을 앞둔 예비 임차인이 해당 건물에 먼저 전입한 세대의 선순위 보증금 등 권리 정보를 쉽게 확인해 전세사기를 피하도록 돕는 체계가 마련된다.

국토교통부, 법무부, 행정안전부 등 관계부처는 이런 위험 정보를 전세 계약 체결 전 통합 제공하는 내용을 담은 전세사기 방지 대책을 10일 발표했다.

국토부는 “임차인과 임대인 간 정보 비대칭을 해소하고 전세 거래 환경을 투명하게 개선하겠다는 것”이라고 설명했다. 그간 ‘사후 구제’ 중심이었던 정책 기조를 ‘선제적 예방’으로 전환해 전세 사기를 방지하겠다는 취지다.

먼저 임대인이 근저당과 임차인 대항력 효력 발생 간 시차를 악용해 은행 대출을 받는 행위를 차단하기로 했다.

현행 법규상 근저당은 접수 즉시 효력이 발생한다. 반면 세입자의 전입신고에 따른 대항력은 접수 다음 날 0시에 효력이 시작된다. 이에 일부 임대인이 이런 시차를 악용해 임차인 대항력 발생 직전 주택담보대출을 받은 사례가 발생했다. 이 경우 건물이 경매 등에 넘어가면 해당 대출은 선순위채권이 돼 세입자 보증금은 변제 후순위로 밀리게 된다.

정부는 임대인의 이런 편법을 차단하고자 이사를 마친 임차인의 ‘전입신고 처리 시’로 대항력 효력 발생 시점을 당기는 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안이 이달 중 국회를 통과하도록 총력 대응하기로 했다. 이와 함께 은행이 임대인에게 대출하기 전 확정일자와 전입세대 정보 등을 실시간 확인해 임대인의 중복 대출 등을 방지할 수 있도록 금융시스템 연계도 추진한다.

정부는 또 전세사기에 노출되기 쉬운 다가구주택의 계약 위험도를 쉽게 확인할 수 있는 시스템을 올해 8월까지 구축하기로 했다. 부처별로 산재한 등기, 확정일자, 전입세대, 세금 체납 등 여러 정보를 연계해 선순위 권리 정보를 분석하고 전체 규모를 산정한 뒤 위험도를 진단해 예비 임차인에게 제공하는 것이다.

그간 예비 임차인이 다가구주택의 확정일자, 전입세대 확인서, 임대인의 세금 체납 정보 등 선순위 권리 정보를 얻으려면 계약 전 임대인 동의를 받아 여러 관공서를 방문해야 하는 등 절차가 복잡했던 것을 해결하겠다는 취지다.

주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 ‘안심전세 앱’도 고도화해 서비스 대상에 다가구주택을 추가하고, 임대인 동의가 필요한 정보는 동의를 거치는 방식으로 확보해 서비스를 제공한다. 또 전세 계약을 중개하는 공인중개사의 설명 의무와 책임도 한층 강화하기로 했다.

김윤덕 국토부 장관은 “전세사기는 사회에 첫발을 내딛는 청년들의 재산과 희망을 한 순간에 앗아가는 중대한 범죄이며 사회적 재난”이라며 “정보 비대칭 등 전세 계약의 구조적 취약성을 개선할 수 있도록 정부 역량을 총동원해 예비 임차인이 안심하고 계약할 수 있는 환경을 만들겠다”고 말했다.