“옥주현, 180억 대부업체 대출 추정…연이자만 20억 이상” 변호사 분석 [이슈픽]

변호사들 공개 자료 토대로 분석
신사동 건물 250억 매각 기대했지만 거래 불발
잔금 마련에 차질…대부업 대출까지 이어졌나
“고금리·부동산 침체에 자금 압박 가능성”

가수 겸 뮤지컬 배우 옥주현(46)이 190억원에 매입한 서울 용산구 한남동 고급 주택 ‘한남더힐’이 법원 경매 절차에 들어간 가운데, 부동산 투자 과정에서 발생한 자금난의 배경에 관심이 쏠리고 있다.

부동산 금융 전문가들은 옥주현이 강남구 신사동에 신축한 건물을 매각해 한남더힐 잔금을 마련하려 했으나, 상업용 부동산 시장 침체와 대출 규제 등이 겹치면서 자금 계획에 차질이 생겼을 가능성을 제기했다. 특히 부족한 잔금을 고금리 대출로 충당했을 경우 상당한 이자 부담이 발생했을 것이라는 분석이다.

지난 3일 법률 전문 유튜브 채널 ‘로엘법무법인’은 ‘옥주현 한남더힐 190억 매입, 왜 대부업 대출까지?｜신사동 건물·자금조달 구조 분석｜부동산전문변호사’라는 제목의 영상을 공개했다.

영상에는 부동산 금융 전문 변호사들이 출연해 등기부등본과 신탁원부, 법인 재무제표 등 공개 자료를 토대로 옥주현의 부동산 투자 및 자금 조달 구조를 분석했다.



신사동 건물에 200억원대 투자…대출로 몸집 키웠다분석에 따르면 옥주현 측은 2022년 6월 서울 강남구 신사동 토지를 매입하면서 매매대금의 약 75%를 대출로 조달한 것으로 추정된다. 나머지 25%에 해당하는 약 50억원은 자기자본으로 충당한 것으로 분석됐다.

같은 해 9월 건물 신축에 착수한 뒤 약 1년 4개월 만인 2023년 말 공사를 마쳤다. 법인 재무제표상 공사비는 약 32억원으로 파악됐으며, 이 가운데 20억원가량은 추가 대출로 마련한 것으로 추정됐다.

준공 이후에는 시중은행에서 약 160억원 규모의 담보대출을 받았고, 2025년 다른 금융기관으로 대출을 갈아타는 과정에서 대출 규모가 20억원 이상 늘어난 것으로 분석됐다.

변호사들은 이 과정에서 신사동 건물의 가치 상승분을 활용해 추가 자금을 확보하고, 이를 한남더힐 매입에 투입했을 가능성에 주목했다.

250억원 매각 기대했지만…한남더힐 잔금 마련에 차질옥주현은 2025년 5월 한남더힐 펜트하우스를 190억원에 매입하는 계약을 체결했다. 계약금은 매매대금의 10%인 19억원으로, 당시 신사동 건물의 추가 대출 시기와 맞물린다.

전문가들은 옥주현 측이 신사동 건물을 매각해 한남더힐 잔금을 마련하는 방안을 염두에 뒀을 것으로 추정했다.

당시 신사동 건물의 토지 매입비와 건축비 등을 고려한 취득 원가는 약 200억원대 초반으로 추산된다. 이를 250억원에 매각한다면 기존 대출금 약 170억원을 갚고도 80억원가량의 현금을 확보할 수 있다는 계산이 나온다.

그러나 예상과 달리 건물 매각이 순조롭게 이뤄지지 않은 것으로 보인다. 금리 상승과 공사비 부담, 강남 주요 상권의 침체 등으로 고가 상업용 부동산 거래가 위축되면서 적절한 매수자를 찾기 어려워졌다는 것이다.

결국 신사동 건물 매각을 통한 자금 회수가 늦어지는 사이 한남더힐 잔금 지급 시점이 다가왔고, 옥주현은 올해 4월 소유권 이전 등기를 마쳤다.

은행 대출 막히자 대부업체로?…눈덩이처럼 불어난 이자 부담

문제는 잔금 조달 과정에서 발생했을 가능성이 있는 금융 부담이다.

부동산 금융 전문 정태근 변호사는 공개된 등기 자료 등을 분석해 옥주현 측이 한남더힐 잔금을 마련하기 위해 대부업 법인으로부터 상당한 규모의 대출을 실행했을 것으로 추정했다. 채권최고액 등을 근거로 실제 대출 규모가 180억원 안팎이었을 가능성을 제기한 것이다.

전문가들은 당시 강화된 고가 주택 관련 대출 규제로 시중은행은 물론 상호금융 등 제도권 금융기관에서도 필요한 잔금 대출을 확보하기 어려웠을 수 있다고 설명했다.

대부업체 대출은 일반 은행권보다 금리가 높을 수밖에 없어 이자 부담도 상당했을 것으로 보인다.

이원화 변호사는 옥주현의 전체 대출 규모가 300억원을 웃돌 수 있다고 추정하며, 대부업체 대출 등을 고려하면 연간 이자 부담이 20억원 이상에 이를 가능성을 제기했다.

이 변호사는 “이율이 비싸지 않겠느냐”며 “연이자가 아마 수십억원대였을 것이라는 추측이 나온다. 연이자 20억원 이상이라면 월 2억원씩 변제해야 하는 상황”이라고 설명했다. 이어 “소득이 아무리 높은 사람이라도 매달 이자를 수억원씩 부담하는 것은 어려워질 수 있다”고 덧붙였다.

다른 부동산 금융 전문 변호사 역시 대부업체 대출 원금을 200억원으로 가정하고 연 20%의 금리를 적용하면 연간 이자만 40억원에 달할 수 있다고 분석했다. 다만 이는 가정에 따른 계산으로, 옥주현 측의 실제 대출 잔액과 적용 금리, 이자 납부 규모는 확인되지 않았다.

특히 옥주현 측 법인의 매출이 과거 연간 30억원 수준에서 10억원대로 줄어든 시기가 있었다는 점도 변수로 거론됐다. 고정적인 금융비용을 감당해야 하는 상황에서 매출까지 감소했다면 자금 압박이 커졌을 수 있다는 분석이다.

“경매 소식 알려지면 매수자 협상력 커져”…옥주현 측 해명은경매가 장기화할 경우 매각 가격에도 불리하게 작용할 수 있다는 전망이 나온다. 고가 주택은 매수 가능한 수요층이 제한적인 데다, 자금 사정이 좋지 않다는 사실이 시장에 알려지면 매수 희망자가 가격 인하를 요구할 가능성이 커지기 때문이다.

실제 지난달 29일 경매업계에 따르면 서울서부지법은 같은 달 14일 옥주현 명의의 한남더힐 주택에 대해 임의경매개시결정을 내렸다. 경매 신청 채권자는 한국금융자산관리대부이며, 청구금액은 약 21억 7000만원이다.

해당 주택에는 근저당권 4건이 설정돼 있으며 채권최고액 합계는 약 237억원으로 알려졌다. 다만 채권최고액은 실제 대출 잔액과 다른 개념으로, 이를 곧바로 실제 채무 규모로 볼 수는 없다.



옥주현 측은 이번 경매 사안이 개인적인 채무 문제라기보다 신규 사업 추진 및 법인 인수합병(M＆A)에 따른 채무 정리 과정과 맞물려 있다고 해명했다.

앞서 옥주현 측은 “공연, 공연기획, 교육 등 다양한 분야에서 새로운 사업을 추진하기 위해 기존 신사동 법인 건물을 중심으로 사업을 준비해 왔으며, 이 과정에서 한 사업투자회사로부터 대규모 투자를 유치했다”고 밝혔다.

이어 “최근 법인과 투자사 간 M＆A가 성사됨에 따라 해당 주택과 관련된 채무를 포함해 기존 사안들을 정리하는 절차를 진행하고 있다”며 “투자사가 관련 대여금 전액을 상환할 예정”이라고 설명했다.

한편 옥주현이 매입한 한남더힐은 당시 실거래가 190억원을 기록해 단지 내 역대 최고가 거래로 알려졌다.