[마강래의 도시 톡] 국가적 난제 세 가지를 한꺼번에 푸는 법

주택연금 ‘실거주 예외’ 사유에
‘지방으로 이주 가구’ 포함하면
수도권집값, 지방소멸, 노인빈곤
예산·법 없이 한번에 풀 수 있어

이런저런 시도에도 도무지 풀리지 않는 국가적 난제가 세 가지 있다. 수도권 집값, 지방 소멸, 노인 빈곤이다. 이 셋을 한꺼번에 풀 실마리가 있을까? 결론부터 말한다. 주택연금의 실거주 예외 사유에 ‘지방으로 이주하는 가구’를 넣으면 된다. 무슨 사기성 광고 같은 말이냐고 할 수도 있겠다. 각 난제를 하나씩 살펴보자.

먼저 수도권 집값이다. 지방에서 수도권으로 매년 4만~5만 명이 순유입되고, 이 흐름은 꺾이지 않고 있다. 수요는 느는데 개발할 땅은 많지 않다. 공사비와 금리 부담, 정비사업 갈등으로 공급은 더디기만 하다. 앞으로 2~3년은 공급절벽이 기다리고 있다. 무주택자에게는 정말 어려운 시간이 될 것이다.

반면 지방은 사람이 빠져나가고 있다. 일자리를 찾아 청년들이 수도권으로 떠나고 있다. 인구가 줄어드니 학교, 도서관, 체육관, 문화센터, 도로 등 필수 인프라를 유지하기도 버겁다. 동네 병원이 문을 닫고, 버스 노선이 줄고, 빈집이 늘어난다. 남은 주민에게는 점점 살기 어려운 곳이 될 것이다.

그리고 노인 빈곤이 있다. 우리나라 사람들은 대략 50대 초중반에 주된 일자리에서 물러난다. 이때부터 생활비 걱정이 시작된다. 그렇다고 이들이 가난한 것은 아니다. 50대 가구 순자산은 평균 5억 5000만원이다. 문제는 이 돈의 대부분이 집에 묶여 있다는 것이다.

이들에게 집은 얼어붙은 돈이다. 냉동실에 얼음이 가득해도 지금 목이 마르면 소용이 없다. 얼음을 녹여 물로 바꿔야 한다. 가장 쉽게 떠올리는 방법은 집을 팔고 더 작은 집이나 더 싼 동네로 옮겨 차액을 쓰는 것이다. 하지만 말처럼 쉽지 않다. 취득세, 중개수수료, 이사비 같은 거래비용이 만만치 않고 집값이 더 오를 거라는 기대 때문이기도 하다. 자식에게 집 한 채라도 물려줘야 마음이 편할 것 같다. 부모가 집 파는 걸 완강히 반대하는 자식도 있다. 옮겨 갈 마땅한 집을 찾기도 쉽지 않다. 팔자니 아깝고, 안 팔자니 쓸 돈이 없다.

이럴 때 쓸 수 있는 제도가 주택연금이다. 집을 팔지 않고 계속 살면서 매달 생활비를 받는다. 물론 공짜 돈은 아니다. 집을 담보로 매달 돈을 빌려 쓰는 일종의 장기 주택담보대출이다. 55세 부부가 시세 10억원짜리 집으로 가입하면 매달 약 156만원을 평생 받는다.

문제는 주택연금을 받기 시작하면 그 집에 꼼짝없이 묶인다는 점이다. 주택연금은 원칙적으로 그 집에 살아야 받을 수 있다. 예외는 입원, 자녀 봉양, 실버타운 이주처럼 불가피한 사정이 있을 때뿐이다. 은퇴 후 고향으로 내려가고 싶어도, 집값 싼 지방 도시에서 살아보고 싶어도 주민등록을 옮기는 순간 연금이 끊긴다.

실거주 예외 사유에 ‘비수도권 이주’를 더하면 어떨까. 부산, 대구, 광주 같은 대도시도 좋고 순천이나 춘천 같은 중소도시도 좋다. 지방으로 옮겨 가 주택연금을 받고, 비워 둔 수도권 집은 무주택자에게 세를 놓는다. 주택연금과 월세를 합치면 시세 10억원짜리 집을 이용해 매달 250만원 넘게 손에 쥘 수 있다. 주거비가 싼 지방이라면 한결 여유 있는 노후가 가능하다.

지방에 정말 갈 사람이 있겠냐고 물을 수도 있다. 모두가 갈 필요는 없다. 집에 묶인 돈으로 노후를 꾸리고 싶고, 지방에서 살고 싶은 사람만 가면 된다. 그런 가구는 수도권에만 적어도 수만, 많게는 10만을 헤아릴 것이다. 자식에게 물려줄 집이 사라지는 건 아니냐고? 그렇지 않다. 부부가 모두 세상을 떠나면 그동안 받은 연금을 정산하고, 남는 집값은 자녀에게 돌아간다. 받은 연금이 집값을 넘어서더라도 자녀에게 갚으라고 하지 않는다.

이제 큰 그림을 그려 보자. 수도권 중장년 가구가 지방으로 옮겨 간다. 이들이 비운 집이 임대시장에 나온다. 새로 짓지 않고도 수도권의 전월세 시장에 주택이 공급되는 셈이다. 지방에는 매달 생활비를 손에 쥔 사람들이 들어와 동네 식당에서 밥을 먹고, 병원에 다니고, 문화센터에 등록한다. 지방에 온기가 돌 것이다.

그렇게 세 난제가 함께 풀리기 시작한다. 큰 예산도, 새로운 법도 필요 없다. 이미 있는 제도를 손보는 것으로 충분하다. 이것이 사기성 광고처럼 들린다면, 거대한 문제에 비해 해법이 너무 간단해 보이기 때문일 것이다.

마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수